社会福祉の現場で25年間、多くのご家族の「リアルな暮らしと人生の節目」に寄り添ってきた清水智子行政書士事務所が、今すべての不動産オーナーやそのご家族が知っておくべき「相続登記（不動産の名義変更）の義務化」について、わかりやすく解説します。
「徳島の実家や古い山林は、急いで名義変更しなくても誰も困らないから後回しでいいわ」
「おじいちゃんの代の名義のままだから、今さらどうしようもない……」
そう思って放置している方は非常に危険です。法改正により、2024年（令和6年）4月1日から「相続登記の義務化」がすでにスタートしています。これは、過去に発生した相続（改正前に亡くなられた方の不動産）もすべて対象となります。
福祉の現場で約50件の成年後見人を務め、実家の名義変更や処分ができずに困り果てたご家族をたくさん見てきたからこそ言える、「残された家族に負担をかけないための正しい対策」をお伝えします。
相続登記義務化の「絶対に知っておくべき3つのルール」
今回の法改正は、これまでの「不動産の名義変更はいつでもいい」という常識を180度覆すものです。まずは重要な基本ルールを押さえましょう。
ルール1：【期限は3年】放置すると10万円以下のペナルティ
不動産（土地・建物）を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由なくこの期限を過ぎてしまうと、10万円以下の過料（かりょう：ペナルティ）が科される可能性があります。
ルール2：過去の相続・放置されていた不動産も「すべて対象」
「法改正より前に亡くなった親の名義だから関係ない」ということはありません。2024年4月より前に発生していた相続についてもすべて義務化の対象となります。知らずにペナルティを受けてしまわないよう、早急な確認が必要です。
ルール3：住所や氏名が変わった時の「変更登記」も義務化へ
相続登記だけでなく、引っ越しで住所が変わった場合や、結婚・離婚で氏名が変わった場合の「登記名義人の氏名・住所変更登記」も2026年（令和8年）4月までに義務化されています。こちらも放置すると5万円以下の過料の対象となります。
なぜ放置は危険？名義変更を後回しにする「2大リスク」
ペナルティだけでなく、実務上でも放置による深刻なトラブルが後を絶ちません。
リスク1：相続人がネズミ算式に増え、話し合いすら不可能になる
親の名義のまま放置している間に子ども（あなた）が亡くなり、その孫の世代へと年月が経つと、相続人の権利を持つ親族が数十人に膨れ上がってしまうことがあります。
いざ実家を売却しようとしても、「会ったこともない全国の親戚全員」から実印と印鑑証明書をもらわなければ手続きが一切進まないという、絶望的な状況に陥ってしまいます。
リスク2：認知症発症で「売却も解体もできない」空き家になる
相続人のなかにご高齢の方がいて、話し合い（遺産分割協議）の途中で認知症が進行して判断能力が低下してしまうと、その時点で遺産分割協議ができなくなります。
実家が空き家のまま放置され、管理費用や固定資産税だけが引き継がれ、売ることも壊すこともできない「負の遺産」になってしまいます。
義務化に遅れないための「3つの正しい対策」
期限内にスムーズに名義変更を完了させるために、今からできる具体的な対策は以下の通りです。
1.親名義・祖父母名義の不動産をすべて洗い出す:ステップ1。
まずは「どこに、どんな不動産があるか」を正確に把握します。毎年春に届く「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」を確認したり、役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取得して、自宅以外の私道や山林などの隠れた不動産がないか漏れなく調査します。
2.亡くなられた方の「戸籍謄本」を集める:ステップ2。
名義変更を行うためには、亡くなられた方の出生から死亡までのすべての戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本が必要です。過去の本籍地を辿って全国の自治体に請求する必要があり、非常に時間と手間がかかります。
3.家族で話し合い、遺産分割協議書を作成する:ステップ3。
不動産を誰が引き継ぐのかを相続人全員で話し合います。全員の合意が得られたら、内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、全員が実印を押印して印鑑証明書を添付します。
4.【どうしてもまとまらない時は】相続人申告登記を活用する:ステップ4。
「相続人の間で意見が合わず、3年以内に名義人が決まりそうにない……」という場合の救済措置として、「相続人申告登記（そうぞくにんしんこくとうき）」という制度があります。自分が相続人の一人であることを法務局に申し出ることで、ひとまず義務（ペナルティ）を果たすことができます。ただし、これは暫定的な手続きであり、最終的な名義変更（遺産分割）は別途行う必要があります。
徳島での相続登記・実家対策は、清水智子行政書士事務所へ
相続登記の義務化への対応は、単なる書類の提出期限の問題ではありません。その背景にある「実家をどう維持・処分していくか」「これからの家族の生活をどう守るか」という、暮らしのリアルな選択そのものです。
「何代も前の名義になっていて、どこから手をつければいいかわからない」
「遠方の戸籍を集めるのが難しくて挫折しそう」
そう思ったら、ぜひ一度ご相談ください。私は行政書士として、複雑な戸籍の収集や不動産の調査、遺産分割協議書の作成を丸ごと代行し、提携する司法書士と連携して法務局への登記申請までワンストップでスムーズに繋ぎます。
さらに、私は25年間、福祉の現場を歩んできた社会福祉士・ケアマネジャーでもあります。家庭裁判所の家事調停委員としての経験も活かし、「疎遠な親族がいる」「高齢の親の認知症が心配」といった、家族のデリケートなお悩みにも優しく耳を傾け、円満な解決への交通整理を行います。
「堅苦しい先生」ではなく、「何でも相談できる徳島のおばちゃん」として、あなたとご家族が安心して一歩を踏み出せるよう、トコトン寄り添って一緒に汗をかきます。どうぞお気軽にお頼りくださいね。
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